Quelles sont les obligations du vendeur d'un terrain en lotissement ?
Question-réponse
Vérifié le 14 octobre 2026 – Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Pour commercialiser un ou plusieurs terrains dans un lotissement, le vendeur (appelé aussi lotisseur) doit respecter des règles précises pour protéger l’acheteur. Ces règles dépendent de l'autorisation d'urbanisme obtenue : le permis d'aménager ou la déclaration préalable. Nous faisons le point sur la réglementation.
Un lotissement est un terrain divisé en plusieurs parcelles destinées à recevoir des constructions (par exemple une maison). Chaque parcelle s’appelle un lot.
Le lotisseur est la personne ou l'entreprise qui divise le terrain et vend les lots.
Avant de vendre, le lotisseur doit obtenir l'accord de la mairie. Selon le projet, cet accord prend l’une des 2 formes suivantes :
- soit un permis d'aménager (PA), obligatoire pour les lotissements où sont créés des équipements communs. Il est aussi obligatoire dans certains lieux protégés : site patrimonial remarquable, abords des monuments historiques et site classé ou en instance de classement,
- soit une non-contestation de la déclaration préalable (DP) qui concerne tous les autres lotissements.
Sélectionnez votre situation :
Permis d’aménager
À quelles conditions peut-on vendre un terrain situé dans un lotissement soumis à permis d'aménager ?
Le terrain vendu doit correspondre à ce qui est écrit dans le contrat conclu avec l’acheteur (surface, limites, destination, etc) et aux exigences administratives et d’urbanisme (terrain conforme aux règles applicables, notamment celles du lotissement et du PLU). C’est ce qu’on appelle l’obligation de délivrance conforme du vendeur.
Le terrain vendu dans un lotissement doit être constructible, viabilisé, délimité.
Un terrain constructible est un terrain qui peut accueillir une construction. Cela signifie que les règles d’urbanisme (plan local d’urbanisme, règlement du lotissement) permettent d’y construire et que le sous-sol doit être en capacité de supporter le poids et les charges de la future construction.
Un terrain viabilisé est raccordable aux voiries et aux réseaux divers (eau potable, assainissement, électricité, téléphone).
Le terrain doit être délimité par un acte de bornage. Le bornage fixe les limites exactes du terrain et les matérialise par des bornes plantées dans le sol.
La vente est valide quand ces 3 caractéristiques sont réunies. Si la parcelle acquise s'avère finalement inconstructible, n'est pas viabilisée ou délimitée, l'acheteur peut faire un recours devant le juge judiciaire pour demander l'annulation de la vente. Le recours à un avocat est obligatoire.
Tribunal judiciaire ou tribunal de proximité
Accéder au site (nouvelle fenêtre)
Ministère chargé de la justice
À savoir
Dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux, une étude géotechnique dite préalable doit être réalisée. Cette étude fournit les principales caractéristiques géotechniques du site ainsi que les principes généraux de construction pour se protéger contre le risque de mouvement de terrain.
Elle doit être annexée à la promesse de vente ou, en l'absence de promesse, à l'acte de vente.
Peut-on faire la publicité de la vente d'un futur lotissement soumis à permis d'aménager ?
Oui, la publicité pour un futur lotissement peut être faite, alors même que le permis d'aménager n'a pas encore été obtenu.
Toute publicité, sous quelque forme que ce soit (panneaux d’affichage, prospectus, annonces de presse, campagnes de sondage, etc), doit néanmoins mentionner de manière explicite si le permis d'aménager a été ou non délivré.
Si le permis est délivré, la publicité indique la date de la décision et mentionne que le dossier peut être consulté à la mairie.
L'annonce concernant la vente d'un terrain doit également préciser comment accéder aux informations concernant les risques potentiels.
Cela concerne les terrains vendus dans les secteurs suivants :
- Zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques
- Zone couverte par un plan de prévention des risques miniers
- Zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles
- Zones de sismicité
- Zones à potentiel radon
- Zone pouvant être atteinte par le recul du trait de côte
- Zones soumises à des obligations de débroussaillement et de maintien en l'état débroussaillé.
Un état des risques doit ainsi être remis à l'acheteur lors de la 1ère visite du terrain :
À savoir
Une publicité qui ne mentionne pas l’ensemble de ces informations (délivrance ou non de l’autorisation, date du permis, consultation du dossier en mairie, risques potentiels) est qualifiée de publicité illicite et constitue une infraction pénale.
Les infractions aux modes de publicité peuvent être constatées par la mairie ou un agent de police judiciaire. Le procès verbal est envoyé au procureur de la République.
Quand peut-on commercialiser un terrain de lotissement soumis à permis d'aménager ?
Avant la délivrance du permis d'aménager, on ne peut pas signer de promesse de vente ou demander un acompte pour réserver un terrain.
Après la délivrance du permis d'aménager, seule une promesse unilatérale de vente peut être signée. Elle indique la consistance du lot réservé, sa délimitation, son prix et son délai de livraison.
Après l'achèvement des travaux d'aménagement, le terrain peut être vendu.
Le permis d'aménager ou un arrêté pris par la mairie peut autoriser la vente des lots (terrains) avant de faire les travaux de finition (réalisation du revêtement définitif des voies, aménagement des trottoirs et pose de leurs bordures, mise en place des équipements dépendant des trottoirs, mise en place des plantations). Il faut en faire la demande à la mairie.
Dans ce cas, il faut produire une garantie financière d'achèvement donnée par une banque, un établissement financier ou une société de caution mutuelle et indiquer la date limite de réalisation des travaux.
Attention
La vente ou la location de terrains dans un lotissement, sans avoir obtenu un permis d'aménager ou sans respecter les prescriptions imposées par le permis, sont punies d'une amende de 15 000 €.
Déclaration préalable
À quelles conditions peut-on vendre un terrain situé dans un lotissement soumis à déclaration préalable ?
Le terrain vendu doit correspondre à ce qui est écrit dans le contrat conclu avec l’acheteur (surface, limites, destination, etc) et aux exigences administratives et d’urbanisme (terrain conforme aux règles applicables, notamment celles du lotissement et du PLU). C’est ce qu’on appelle l’obligation de délivrance conforme du vendeur.
Le terrain vendu dans un lotissement doit être constructible, viabilisé, délimité.
Un terrain constructible est un terrain qui peut accueillir une construction. Cela signifie que les règles d’urbanisme (plan local d’urbanisme, règlement du lotissement) permettent d’y construire et que le sous-sol doit être en capacité de supporter le poids et les charges de la future construction.
Un terrain viabilisé est raccordable aux voiries et aux réseaux divers (eau potable, assainissement, électricité, téléphone).
Le terrain doit être délimité par un acte de bornage. Le bornage fixe les limites exactes du terrain et les matérialise par des bornes plantées dans le sol.
La vente est valide quand ces 3 caractéristiques sont réunies. Si la parcelle acquise s'avère finalement inconstructible, n'est pas viabilisée ou délimitée, l'acheteur peut faire un recours devant le juge judiciaire pour demander l'annulation de la vente. Le recours à un avocat est obligatoire.
Tribunal judiciaire ou tribunal de proximité
Accéder au site (nouvelle fenêtre)
Ministère chargé de la justice
À savoir
Dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux, une étude géotechnique dite préalable doit être réalisée. Cette étude fournit les principales caractéristiques géotechniques du site ainsi que les principes généraux de construction pour se protéger contre le risque de mouvement de terrain.
Elle doit être annexée à la promesse de vente ou, en l'absence de promesse, à l'acte de vente.
Peut-on faire la publicité de la vente d'un futur lotissement soumis à déclaration préalable ?
Oui, la publicité pour un futur lotissement peut être faite, même si la mairie n'a pas encore pris de décision.
Toute publicité, sous quelque forme que ce soit (panneaux d’affichage, prospectus, annonces de presse, campagnes de sondage, etc), doit néanmoins mentionner de manière explicite :
- soit que la déclaration préalable n’a pas encore donné lieu à décision,
- soit qu’elle a fait l’objet d’une opposition.
En effet, la publicité ne peut en aucun cas laisser croire que le lotissement est déjà autorisé : elle doit clairement informer le public de la situation administrative réelle du projet
Si la décision de non-opposition est obtenue, la publicité doit indiquer la date de la décision et mentionner que le dossier peut être consulté à la mairie.
L'annonce concernant la vente d'un terrain doit également préciser comment accéder aux informations concernant les risques potentiels.
Cela concerne les terrains vendus dans les secteurs suivants :
- Zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques
- Zone couverte par un plan de prévention des risques miniers
- Zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles
- Zones de sismicité
- Zones à potentiel radon
- Zone pouvant être atteinte par le recul du trait de côte
- Zones soumises à des obligations de débroussaillement et de maintien en l'état débroussaillé.
Un état des risques doit ainsi être remis à l'acheteur lors de la 1ère visite du terrain :
Quand peut-on commercialiser un terrain de lotissement soumis à déclaration préalable ?
Avant l'obtention du certificat de non-opposition à déclaration préalable de la mairie, une promesse unilatérale de vente peut être signée qui engage le vendeur. Elle doit alors contenir une condition suspensive de non-opposition à la déclaration préalable.
Après la décision de non-opposition à déclaration préalable de la mairie, le terrain peut être vendu.
Attention
La vente ou la location de terrains dans un lotissement, sans avoir obtenu la décision de non opposition à déclaration préalable de la mairie ou sans respecter les prescriptions imposées par l'autorisation sont punies d'une amende de 15 000 €.
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Textes de loi et références
- Code de l'urbanisme : article L112-11 (nouvelle fenêtre)État des nuisances sonores aériennes
- Code de l'urbanisme : articles L442-1 à L442-14 (nouvelle fenêtre)Définition d'un terrain situé dans un lotissement
- Code de l'environnement : article L125-5 (nouvelle fenêtre)État des risques
- Code de la construction et de l'habitation : articles L132-4 à L132-9 (nouvelle fenêtre)Risques liés aux sols argileux et contrat de vente ou de travaux
- Code de la construction et de l'habitation : articles R132-3 à R132-8 (nouvelle fenêtre)Contenu et durée de validité des études géotechniques
- Code civil : article 1178 (nouvelle fenêtre)Nullité d'un contrat
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Définitions
- Sites patrimoniaux remarquables
Villes, villages ou quartiers dont la conservation, la restauration, la réhabilitation ou la mise en valeur présente, au point de vue historique, architectural, archéologique, artistique ou paysager, un intérêt public
- Site inscrit (ou classé)
Monument naturel ou zone dont la préservation présente, au point de vue artistique, historique, scientifique, légendaire ou pittoresque, un intérêt général
- Plan local d'urbanisme (PLU)
Document communal d'urbanisme qui détermine les conditions d'aménagement et d'utilisation des sols. Il définit, pour chaque terrain, les règles d'urbanisme applicables.
- Plan de prévention des risques technologiques (PPRT)
Plan qui organise la cohabitation des sites industriels à risques et des zones riveraines, notamment pour protéger les vies humaines en cas d'accident
- Plan de prévention des risques miniers
Sur le territoire d'anciennes exploitations minières, l'État élabore un plan de prévention des risques miniers (mouvements de terrain, pollutions...). Pour assurer la sécurité des personnes et des biens, le plan définit les conditions de construction, d'occupation et d'utilisation des sols. Il prévoit aussi des mesures relatives à l'aménagement, l'utilisation ou l'exploitation des biens existants.
- Radon
Gaz radioactif naturel inodore, incolore et inerte, présent partout dans les sols mais plus fortement dans les sous-sols granitiques et volcaniques. Ce gaz s’accumule dans les espaces clos, notamment dans les bâtiments. C'est un cancérigène pulmonaire certain pour l’homme.
- Agent de police judiciaire (APJ)
Fonctionnaire de police ou militaire de la gendarmerie placé sous la responsabilité d'un officier de police judiciaire. Il est notamment chargé de constater les infractions et de recevoir des déclarations par procès-verbal.
- Procureur de la République
Magistrat à la tête du parquet (ou ministère public). Il est destinataire des plaintes et signalements. Il dirige les enquêtes, décide des poursuites et veille à l'application de la loi.
- Garantie financière d'achèvement
Garantie faite par un établissement (bancaire, financier...) d'avancer les sommes nécessaires pour l'achèvement des travaux
- Condition suspensive
Suspend l'exécution d'un contrat tant qu'un événement futur et incertain n'est pas survenu
Informations issues de Service-Public.gouv.fr (nouvelle fenêtre) – Direction de l'information légale et administrative (DILA), réutilisées sous licence ouverte Etalab 2.0. Données mises à jour le 28 octobre 2026. Voir cette page sur le site national (nouvelle fenêtre).